2024年6月8日（土）、本来、週末はお休みを頂いているのですが、クライアントが今、売却相談を受けている奈良市内の収益物件を見に行くことになり休日出勤する事となりました。
奈良市は私が現役の営業時代担当していたエリアであり、奈良県下の収益物件に関しては当時№1（自称）の取引件数を誇っている…と思っていたため、クライアント先で「奈良の収益物件の目利きには自信がある」と言いまくっていたところ、「そんなに現役時代凄かったのでしたら、ウチが預かる事になった収益一棟物件を一度見て下さい」との依頼を受けた訳です。
この奈良市内の物件、奈良県下ではまぁまぁの一等地に建っており、敷地もそこそこの広さ、入居率も悪くありません。しかし…築後20年以上経過している鉄骨造ということもありファイナンス付けには苦労しそう…。
敷地が広い為、積算価格は結構な金額となり、売主様もなかなか価格面で強気なご様子との聞いてはいますが、本当に査定金額に悩むところです。
本来なら利回り12％くらいが妥当なところだと思いつつも、「いくら一等地とはいえ奈良は地方都市だからなぁ」と思ってみたり、「大阪や京都のへアクセスを考えたらもっといい金額出せるかなぁ」と思ってみたり、なかなか悩ましい物件現地確認となりました。
私が出した査定金額をクライアントに伝えたところ「ん～ん、微妙な金額ですが、まぁ不通に考えたらそうなりますよね～。しかし…うう～ん。」と唸っておられました。
後20年鉄骨造の収益一棟物件、都会では無いが地方の一等地に立つ物件をどう査定すべきか？非常に難しい問題です。
