空地対策の土地活用で、コインパーキング＆月極駐車場の運営を検討した結果

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不動産業界でご活躍中のあなた、こんにちは。
不動産業界専門の集客・営業教育コンサルタントの梶本幸治です。
今日も、大阪市西区北堀江1丁目のオフィスから私の日常をお伝えします。

不動産会社が地主様より「遊休不動産の活用法を教えて欲しい」と相談を受けた際、本音を言えば「活用ででは無く、売却して欲しい」と思いますよね。売却して貰えなくても「ハイツでも建てて欲しい」と思いがちです。

そんな時、地主様から「月極駐車場やコインパーキングなんてどうかな？」と尋ねられたらどう答えますか？たいして知識も無いまま「いや～駐車場なんて儲かりませんよ。やめておきましょう」なんて言っていませんか？

そういう私も、駐車場運営に関する知識はあまり持ち合わせていませんでした。

そこで今回、弊社クライアントと一緒に「空地対策の土地活用で、コインパーキング＆月極駐車場の運営は是か否か？」を検証してみました。

検証方法としては現在、郊外で稼働中の月極駐車場をコインパーキングにした場合、どれくらいの賃料が取れて、どれくらいの収益差が生じるのかをシミュレーションしました。詳細は下記の通りです。

■物件所在地：関西某エリア（郊外）
■駐車可能台数：約60台
■立地：最寄駅徒歩約3分
■現状月額収益（月極での収益）：1台約8,000円×60台＝月額480,000円
■賃料試算依頼先：中堅コインパーキング運営会社
■コインパーキング支払い形態：前払い式

上記条件にて、中堅コインパーキング運営会社に賃料見積りをお願いしました。同社からの回答は下記の通りです。

■コインパーキング可能台数：9台
■月額賃料：1台5,000円×9台＝月額45,000円
■コインパーキング運営会社負担内容
・電源引き込み工事
・駐車場機器の設置、撤去
・駐車場運営に関する看板類の作製・設置
・利用者に対する広告宣伝費
・集金・清掃（原則、週１回）
・駐車場に関しての賠償保険料

上記の通り、60台分の賃料見積りをお願いしたにもかかわらず、コインパーキング運営会社が運営可能と回答してきたのはたったの9台。賃料に関しては、月極なら8,000円取れるところが、サブリースになるので月額5,000円というものでした。

賃料に関してはこんなものかな？って感じですが、60台分の賃料見積りをお願いして9台しか運営できないってのは少し寂しい回答です。

9台しか運営できない理由として、①近くに大手コインパーキング運営会社が運営する大規模コインパーキングがあるが、その多くの区画を「提携企業への貸し出し」にしている為、実際の駐車料金収入が試算し難い。②前払い式での資産の為、駐車料金収入が清算型に比べて少ない…の2点が問題になったそうです。

ちなみに、地主を紹介した不動産会社に支払われる紹介料は「一ヶ月分の賃料」ということでしたので、上記の場合なら「45,000円」って事になりますね。

今回の試算は、地主様にとってあまり旨味が無かった為、結局はシミュレーションのみに終わりましたが、このコインパーキング運営会社では、駐車スペース1台分から相談出来るとの事でしたので、小規模な土地で活用に困っている物件があったり、土地再販までの間、固定資産税くらいは稼ぎたいと思った場合は利用出来るかも知れません。

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